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Comment investir dans l’immobilier grâce à son assurance-vie ?


SCPI, OPCI et SCI se partagent le marché des supports immobiliers au sein des contrats d’ assurance-vie. Quelles sont leurs différences ?

Investir dans l’immobilier via une assurance-vie, est-ce possible ?

Souvent, les investisseurs hésitent entre acheter un bien immobilier locatif et réaliser un placement financier. Grâce à l’assurance-vie, nul besoin de choisir entre ces deux options. En effet, les épargnants peuvent investir une partie de leur prime sur des supports immobiliers au sein de leur contrat. Une solution qui permet de bénéficier sur le cadre fiscal de l’assurance-vie.

Les différents supports immobiliers qui sont présentés ci-dessous présentent un risque de perte en capital qui est supporté par l’épargnant. En effet, l’assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte et non sur leur valeur, qui peut fluctuer à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution des marchés financiers.

Choisir des supports immobiliers peut présenter des contraintes, que cela soit en matière de liquidité : la faculté d’arbitrage peut par exemple être limitée pendant les 3 premières années à compter de l’investissement pour un support de type SCPI, et le choix de ce type de support peut impliquer des frais supplémentaires. Aussi, il convient de prendre le temps de lire les documents mis à votre disposition par l’assureur avant de faire votre choix.

3 supports immobiliers compatibles avec une assurance-vie

L’investissement immobilier via un contrat d’assurance-vie est dit « indirect ». Au lieu d’acquérir en direct un appartement ou une maison, le souscripteur choisit au sein de son contrat d’assurance des supports en unités de compte de type immobilier. Sicavonline vous présente les trois typologies de supports en unités de compte de type immobilier pouvant être présentes au sein d’un contrat d’assurance-vie.

1. Les SCI

Une SCI (Société Civile Immobilière) est un terme très connu du grand public. En effet, cette forme juridique est régulièrement utilisée par les particuliers lors d’investissements immobiliers locatifs en direct. Mais des supports en unités de type SCI peuvent également être souscrits au sein d’un contrat d’assurance-vie.

Investir sur un support en unité de compte de type SCI offre une grande liberté. Ainsi, le gestionnaire de ce type de société peut choisir d’y loger :

  • • Des biens immobiliers en direct (bureaux, commerces, logements d’habitation…);
  • • Des parts de SCPI ;
  • • Des parts d’OPCI ;
  • • Des parts de SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) ;
  • • Des parts de foncières non cotées ;
  • • Etc.

Les principaux risques auxquels s’expose le souscripteur de parts de Société Civile sont :

  • • Les revenus potentiels de l’immobilier d’entreprise peuvent varier à la hausse ou à la baisse, ainsi que la valeur des actifs.
  • • La liquidité des parts de fonds immobiliers ou des actifs immobiliers détenus par la Société Civile n’est pas garantie. Les sous-jacents détenus par la Société Civile sont considérés comme peu liquides.
  • • Les revenus potentiels des actifs immobiliers ainsi que leur valeur et leur liquidité peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière.
  • • Les fonds immobiliers détenus par les sociétés de gestion peuvent avoir recours à l’emprunt. Dans ce cas, le montant perçu par la Société Civile en cas de retrait est subordonné au remboursement de l’emprunt par le fonds concerné.

2. Les SCPI

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) sont une déclinaison des SCI (Sociétés Civiles Immobilières). Elles sont réglementées et soumises au contrôle de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

Les supports en unités de compte de type SCPI peuvent être un moyen d’accroître la rentabilité d’un contrat d’assurance-vie face à la baisse des fonds euros garantis. Les dividendes potentiels que l’assureur reçoit sont investis selon les règles du produit directement sur le contrat d’assurance.

Les revenus potentiels sont basés principalement sur les loyers encaissés par l’exploitant. Charge à ce dernier de s’occuper de l’achat et de la gestion locative des actifs qui composent la SCPI, ainsi que de la revalorisation des parts de SCPI au sein du contrat d’assurance-vie.

Selon France SCPI, le taux de distribution moyen était ainsi de 4,51 % en 2019 pour le marché des SCPI d’entreprise ; les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.

Les principaux risques auxquels s’expose le souscripteur de parts de SCPI sont :

  • • Le risque immobilier résultant de la baisse de la valeur due à la variation des marchés immobiliers.
  • • Le risque lié à la gestion discrétionnaire résultant de la sélection par les gérants d’investissements moins performants.
  • • Le risque de perte en capital lié à l’absence de garantie de remboursement du capital initialement investi.
  • • Le risque de liquidité : ce placement étant investi principalement en actifs immobiliers, il est considéré comme peu liquide.

3. Les OPCI

L’acronyme OPCI signifie Organisme de Placement Collectif en Immobilier. Contrairement à une SCPI, qui ne détient que des biens immobiliers, un OPCI peut détenir à la fois un patrimoine foncier ainsi que des valeurs mobilières et de la trésorerie. À minima, la proportion d’actifs immobiliers doit néanmoins représenter 60 %. Le reste de l’allocation peut être réparti sur des actions, des obligations ou OPCVM et également investi sur des placements de trésorerie. Selon la stratégie du gérant de l’OPCI, voici la répartition possible :

  • • 60 à 90 % d’actifs immobiliers ;
  • • 10 % minimum de trésorerie ;
  • • 30 % maximum de valeurs mobilières.

Les principaux risques auxquels s’expose le souscripteur d’unités de compte représentatives d’OPCI sont :

  • • Le risque immobilier résultant de la baisse de la valeur due à la variation des marchés immobiliers.
  • • Le risque d’exploitation du patrimoine immobilier détenu directement ou indirectement.
  • • Les risques liés à la gestion de la poche d’actifs financiers. Les risques liés à la baisse de la valeur des actions ou indice auxquels les actifs de l’OPCI sont exposés. Les risques de taux, de change, de crédit.
  • • Les risques liés à la gestion discrétionnaire résultant de la sélection par les gérants d’investissements moins performants.
  • • Les risques liés à l’endettement pour le financement de certains de ses investissements.
  • • Le risque de perte en capital lié à l’absence de garantie de remboursement du capital initialement investi.

Quelle est la meilleure assurance-vie pour investir dans l’immobilier ?

Vous n’avez pas encore de contrat d’assurance-vie et vous souhaitez pouvoir investir dans des supports en unités de compte de type l’immobilier par ce biais ? Avant d’ouvrir un contrat, intéressez-vous aux supports de placement proposés par chaque assureur. En fonction des compagnies, la gamme peut être plus ou moins large.

Vous avez déjà un contrat d’assurance-vie, mais le choix de supports immobiliers y est très limité ? Contrairement aux livrets d’épargne réglementés (Livret A, LDDS…), une personne physique peut détenir plusieurs contrats d’assurance-vie.

Nouvel épargnant ou investisseur souhaitant diversifier : tous les profils peuvent trouver ce qu’ils recherchent grâce à Sicavonline. Pour cela, plus de 700 supports en unités de compte, dont 20 supports immobiliers peuvent être souscrits sur le contrat KOMPOZ. L’assurance-vie FUTURA VIE, de son côté, propose 14 supports immobiliers parmi un total de 200 supports possibles.

Mentions légales

SICAVONLINE, Société Anonyme au capital de 4 000 008 €. RCS Nanterre 423 973 494.

Siège social : Village 5 – 50 place de l’Ellipse, CS 50053, 92985 PARIS LA DÉFENSE CEDEX.

Tél. : 01 70 08 08 08.

Prestataire de Services d’Investissement agréé par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution sous le numéro 19 253 CE. Société de courtage en assurance et intermédiaire en opérations bancaires et services de paiement, inscrite à l’ORIAS sous le numéro 18001256. 

KOMPOZ est un contrat d’assurance vie collectif assuré par Ageas France et commercialisé par Sicavonline, en tant que courtier en assurances. Le souscripteur du contrat KOMPOZ est l’association Personaliz Epargne Digitale, devenez membre de l’association et adhérez au contrat KOMPOZ.

AGEAS FRANCE, Société Anonyme d’assurance sur la vie. Entreprise régie par le Code des assurances, agréée par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution, au capital de 159 221 273,61 €. Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre au numéro 352 191 167, dont le siège social est situé Village 5 – 50 place de L’Ellipse – CS 30024 – 92985 Paris La Défense Cedex.

Futura Vie est un contrat d’assurance vie individuel de type multisupport assuré par ORADEA VIE et commercialisé par Sicavonline, en tant qu’intermédiaire en assurances.

ORADÉA VIE, Société Anonyme d’assurance sur la vie et de capitalisation au capital de 26 704 256 EUR. Entreprise régie par le code des assurances 430 435 669 RCS NANTERRE. Siège social : Tour D2 – 17 bis place des Reflets – 92919 Paris La Défense Cedex



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